Prima casa e seconda casa: cosa cambia davvero sulle imposte
La differenza non è piccola: sulla stessa casa, comprarla come seconda invece che come prima può moltiplicare le imposte per quattro o cinque. Ecco i numeri, e da cosa dipendono.
Quando compri un immobile paghi delle imposte una tantum sull'acquisto. Quali e quanto dipendono da due cose soltanto: chi vende (un privato o un'impresa) e se è la tua prima casa o no. Il tasso del mutuo qui non c'entra: queste sono le imposte di trasferimento, le paghi anche se compri in contanti.
Se compri da un privato (senza IVA)
È il caso più comune. Non c'è IVA: si paga l'imposta di registro, più ipotecaria e catastale in misura fissa.
| Prima casa | Seconda casa | |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% | 9% |
| Ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Catastale | 50 € | 50 € |
L'imposta di registro sulla prima casa non può comunque scendere sotto 1.000 €.
Il punto che cambia tutto: la base non è il prezzo
Comprando da privato un'abitazione, il 2% o il 9% non si calcolano sul prezzo pagato, ma sul valore catastale (il meccanismo del "prezzo-valore", che devi chiedere in atto). Ed è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato.
| Valore catastale = | Moltiplicatore |
|---|---|
| Prima casa | rendita catastale × 115,5 |
| Seconda casa | rendita catastale × 126 |
Come prima casa: base = 600 × 115,5 = 69.300 € → registro 2% = 1.386 € + 100 € fissi = ~1.486 €.
Come seconda casa: base = 600 × 126 = 75.600 € → registro 9% = 6.804 € + 100 € fissi = ~6.904 €.
Stessa casa, stesso prezzo: oltre 5.400 € di differenza, solo per come viene classificata.
Se compri da un'impresa (con IVA)
Quando vende un'impresa costruttrice (entro i termini di legge dalla fine lavori), al posto del registro proporzionale si paga l'IVA sul prezzo, e registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 € ciascuna.
| Prima casa | Seconda casa | |
|---|---|---|
| IVA (sul prezzo) | 4% | 10%* |
| Registro + ipo + cat | 200 + 200 + 200 € | 200 + 200 + 200 € |
*IVA al 22% se l'immobile è di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). Con l'IVA la base è il prezzo pieno, non il valore catastale.
Quando è "prima casa": i requisiti
L'aliquota agevolata prima casa spetta se, in sintesi:
- l'immobile non è di lusso (categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9);
- hai la residenza nel comune dell'immobile, o la trasferisci lì entro 18 mesi (oppure ci lavori);
- non possiedi già un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (con alcune eccezioni se la rivendi entro un anno).
Se rivendi entro 5 anni e non ricompri un'altra prima casa entro un anno, l'agevolazione decade e le imposte vengono recuperate con sanzioni.
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