Comprare con una società: quando conviene e cosa cambia in banca
Per la singola casa raramente conviene. Per chi fa operazioni ripetute cambia il conto fiscale e, soprattutto, cambia come ti guarda la banca.
Cosa cambia sul fisco
Con una SRL immobiliare i costi diventano deducibili: interessi del mutuo, IMU, ammortamenti, spese di gestione. L'utile sconta l'IRES (24%) e l'IRAP, ma quando porti i soldi a casa come dividendi c'è una seconda tassazione. Da privato invece paghi l'IRPEF sul reddito, senza dedurre quei costi, ma senza doppio passaggio.
La plusvalenza
Per il privato la plusvalenza sparisce dopo 5 anni. Per la società la rivendita è sempre un ricavo, tassato: la regola dei 5 anni non vale. Per operazioni di compra-rivendi frequenti, però, la deducibilità dei costi spesso compensa.
Quando conviene davvero
Non per comprare una casa e basta: i costi di gestione della società (commercialista, adempimenti) se la mangiano. Conviene con volume: più immobili, operazioni ripetute, reddito da reinvestire.
In banca cambia tutto
Questo è il punto che si sottovaluta. Alla persona fisica la banca guarda reddito e buste paga. Alla società guarda il bilancio: indici di bancabilità, DSCR, patrimonio, coerenza tra fatture ed estratti. Un bilancio in disordine ferma la pratica, per quanto buona sia l'operazione.
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